Sedan den 1 juli gäller nya regler för dig som hyr ut din bostad i andra hand. Privatuthyrningslagen ger hyresvärdar friare händer att sätta hyran – men skärper samtidigt villkoren för uppsägning, vilket förändrar spelplanen för både hyresvärdar och hyresgäster inför höstens flyttsäsong.
Artikeln i korthet
✅ Privatuthyrningslagen trädde i kraft den 1 juli 2026 och ersätter den kostnadsbaserade hyressättningen med avtalsfrihet.
✅ Privatpersoner får hyra ut max två bostäder som inte är den egna permanentbostaden.
✅ Uppsägningstiden för hyresgäster i tillsvidareavtal har förlängts från en till tre månader.
Privatuthyrningslagen: det här gäller från 1 juli
Privatuthyrningslagen gäller privatpersoner som hyr ut hus, lägenheter eller delar av en bostad för bostadsändamål, och trädde i kraft den 1 juli 2026. Enligt HELP omfattar lagen inte andrahandsuthyrning av bostadsrätter, som fortsatt regleras separat. En privatperson får hyra ut högst två bostäder som inte utgör den egna permanentbostaden – hyrs fler enheter ut faller uthyrningen utanför lagens tillämpningsområde.
Förändringen bygger på propositionen “En mer flexibel hyresmarknad”, som riksdagen beslutade om i maj 2026. Syftet är att göra det enklare och mer attraktivt för privatpersoner att hyra ut, i ett läge där bostadsmarknaden 2026 fortsatt präglas av bristande utbud i flera storstadsregioner.
Avtalsfrihet ersätter kostnadsbaserad hyra
Den kanske största förändringen är att hyressättningen går från en kostnadsbaserad modell till avtalsfrihet. Hyresvärd och hyresgäst förhandlar nu själva fram hyresnivån, i stället för att den räknas fram utifrån bostadens driftskostnader och kapitalkostnad som tidigare. Skyddet för hyresgästen finns dock kvar i en annan form: om hyran är väsentligt högre än vad som är normalt för jämförbara bostäder kan hyresgästen begära nedsättning hos hyresnämnden.
Förändringen väntas göra det mer lönsamt för privatpersoner att hyra ut, vilket i sin tur kan öka utbudet av andrahandsboenden – en fråga som är särskilt aktuell för studenter som letar bostad inför höstterminen och ofta är hänvisade till just andrahandsmarknaden.
Skärpta regler för uppsägning
Samtidigt som hyressättningen blir friare skärps villkoren för uppsägning. I tidsbestämda avtal får hyresvärden inte längre säga upp avtalet i förtid utan saklig grund – exempelvis dröjsmål med hyran, otillåten andrahandsuthyrning, vanvård, störningar eller att hyresgästen nekar hyresvärden tillträde. I tillsvidareavtal kan båda parter säga upp avtalet, men uppsägningstiden för hyresgästen har förlängts från tidigare en månad till tre månader, med uppsägning som gäller från månadsskifte.
Förändringen innebär i praktiken en tydligare balans: hyresvärden får mer frihet kring hyresnivån men mindre frihet att avsluta ett tidsbestämt avtal i förtid, medan hyresgästen omvänt får en längre uppsägningstid att förhålla sig till vid tillsvidareavtal. Enligt Setterwalls är just den ökade förutsägbarheten för båda parter ett uttalat syfte bakom lagändringen.
Skriftligt avtal blir allt viktigare
Med friare hyressättning och nya uppsägningsregler blir ett tydligt, skriftligt hyresavtal viktigare än någonsin. Lagen rekommenderar att avtalet klart anger vad som avtalats – hyresnivå, avtalstid, uppsägningsvillkor och vilka regler som gäller om något av parterna vill avsluta avtalet i förtid. Den som redan har ett hyresavtal på gamla villkor bör se över det i ljuset av de nya reglerna, inte minst med tanke på att hyresintäkter och avdrag hanteras i deklarationen och kan påverkas av hur avtalet är utformat.
För den som funderar på att hyra ut en bostad inför hösten är rådet att sätta sig in i de nya reglerna innan avtal skrivs – både för att undvika en hyra som senare kan ifrågasättas av hyresnämnden, och för att vara medveten om vilka uppsägningsgrunder som faktiskt gäller under avtalstiden.
Vanliga frågor om privatuthyrningslagen
När började privatuthyrningslagen gälla?
Lagen trädde i kraft den 1 juli 2026 och gäller privatpersoner som hyr ut hus, lägenheter eller delar av en bostad.
Gäller lagen även andrahandsuthyrning av bostadsrätt?
Nej, andrahandsuthyrning av bostadsrätter omfattas inte av privatuthyrningslagen utan regleras av andra bestämmelser.
Hur många bostäder får jag hyra ut enligt lagen?
Högst två bostäder som inte utgör din egen permanentbostad. Hyr du ut fler faller uthyrningen utanför lagens tillämpningsområde.
Kan hyresgästen ifrågasätta en hög hyra?
Ja. Om hyran är väsentligt högre än vad som är normalt för jämförbara bostäder kan hyresgästen begära nedsättning hos hyresnämnden.
Hur lång är uppsägningstiden nu?
I tillsvidareavtal har uppsägningstiden för hyresgästen förlängts från en till tre månader, med uppsägning som gäller från månadsskifte.
