2023 Långsiktiga skattesatser för kapitalvinster (för skatter som ska betalas 2024)

Status för inlämning
0% skattesats
15 % skattesats
20 % skattesats

Enkel
< 44 625 dollar
44 626 till 492 300 dollar
> 492 300 dollar

Gifta som deklarerar tillsammans
< 89 250 dollar
89 251 till 553 850 dollar
> 553 850 dollar

Gifta som deklarerar separat
< 44 625 dollar
44 626 till 276 900 dollar
> $276,900

Hushållschef
< 59 750 dollar
59 751-523 050 dollar
> $523,050

Tillämplig på försäljning av en huvudbostad

Krav och begränsningar

Om du uppfyller skatteverkets krav kan du sälja bostaden utan skatt på kapitalvinster. Det finns dock undantag från behörighetskraven, som beskrivs på IRS webbplats.

Den största begränsningen är att du bara kan utnyttja detta undantag en gång vartannat år. Om du har två bostäder och bott i vardera under minst två av de senaste fem åren kan du därför inte sälja båda skattefritt förrän det har gått mer än två år sedan du sålde den första.

Taxpayer Relief Act från 1997 ändrade avsevärt konsekvenserna av bostadsförsäljningar på ett fördelaktigt sätt för husägare. Före lagen var säljarna tvungna att rulla in hela värdet av en bostadsförsäljning i en annan bostad inom två år för att undvika att betala kapitalvinstskatt. Detta är dock inte längre fallet, och intäkterna från försäljningen kan användas på det sätt som säljaren önskar.

När är en bostadsförsäljning helt skattepliktig?

Det är inte alla som kan dra nytta av undantagen för kapitalvinster. Vinster från en bostadsförsäljning är fullt beskattningsbara när:

  • Bostaden inte är säljarens huvudbostad.
  • Fastigheten förvärvades genom ett 1031-utbyte (mer om det nedan) inom fem år.
  • Säljaren är föremål för utlandsskatt.
  • Fastigheten ägdes och användes inte som säljarens huvudbostad under minst två av de senaste fem åren före försäljningen (vissa undantag gäller).
  • Säljaren sålde en annan bostad inom två år från försäljningsdatumet och använde undantaget för kapitalvinster för den försäljningen.

Exempel på skatt på kapitalvinster vid försäljning av en bostad

Ta följande exempel: Susan och Robert, ett gift par, köpte en bostad för 500 000 dollar 2015. Deras bostadsområde upplevde en enorm tillväxt och bostadsvärdena ökade avsevärt. De såg en möjlighet att skörda frukterna av denna ökning av bostadspriserna och sålde sitt hem år 2022 för 1,2 miljoner dollar. Kapitalvinsterna från försäljningen uppgick till 700 000 dollar.

Som gifta par med gemensam deklaration kunde de undanta 500 000 dollar av kapitalvinsterna, vilket innebar att 200 000 dollar skulle beskattas med kapitalvinstskatt. Deras kombinerade inkomst placerar dem i skatteklassen 20 %. Därför var deras kapitalvinstskatt 40 000 dollar.

Kapitalvinstskatt på investeringsfastigheter

Oftast kategoriseras fastigheter som investerings- eller hyresfastigheter eller som huvudbostad. En ägares huvudbostad är den fastighet som används som den primära platsen där han eller hon bor. Men vad händer om bostaden du säljer är en investeringsfastighet, snarare än din huvudbostad? En investerings- eller hyresfastighet är en fastighet som köps eller omdisponeras för att generera inkomst eller vinst för ägaren/ägarna eller investeraren/investerarna.

Att klassificeras som en investeringsfastighet, snarare än som ett andra hem, påverkar hur den beskattas och vilka skatteavdrag, t.ex. avdrag för hypoteksräntor, som kan begäras. Enligt Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) från 2017 kan upp till 750 000 dollar av hypoteksränta på en huvudbostad eller ett fritidshus dras av. Om en fastighet enbart används som investeringsobjekt är den dock inte berättigad till undantaget för kapitalvinster.

Uppskjutande av skatt på kapitalvinster är tillåtet för investeringsfastigheter enligt 1031-utbytet om intäkterna från försäljningen används för att köpa en investering av samma slag. Och kapitalförluster som uppstått under skatteåret kan användas för att utjämna kapitalvinster från försäljningen av investeringsfastigheter. Det finns alltså sätt att minska eller eliminera skatten på kapitalvinster för förvaltningsfastigheter, även om man inte har rätt till undantag från kapitalvinster.

Hyresfastighet vs. fritidshus

Hyresfastigheter är fastigheter som hyrs ut till andra för att generera inkomster eller vinster. En semesterbostad är en fastighet som används för rekreation och som inte betraktas som huvudbostad. Den används för kortvariga vistelser, i första hand för semestrar.

Husägare omvandlar ofta sina fritidshus till hyresfastigheter när de inte använder dem. Inkomsterna från uthyrningen kan täcka lånet och andra underhållskostnader. Det finns dock några saker att tänka på. Om fritidshuset hyrs ut i mindre än 15 dagar är inkomsten inte rapporteringsbar. Om fritidshuset används av husägaren i mindre än två veckor per år och sedan hyrs ut under resten av året betraktas det som en investeringsfastighet.

Husägare kan dra nytta av undantaget från skatt på kapitalvinster när de säljer ett fritidshus om de uppfyller IRS regler för ägande och användning. Men en andrahandsbostad kommer i allmänhet inte att kvalificera sig för ett 1031-utbyte (se nedan).

Hur man undviker skatt på kapitalvinster vid försäljning av bostäder

Vill du sänka skatten på försäljningen av din bostad? Det finns sätt att minska din skatteskuld eller undvika skatt på försäljningen av din fastighet. Om du äger och har bott i din bostad under två av de senaste fem åren kan du undanta upp till 250 000 dollar (500 000 dollar för gifta personer som deklarerar tillsammans) av vinsten från skatt.

Justeringar av kostnadsbasen kan också bidra till att minska vinsten. Ditt kostnadsunderlag kan ökas genom att inkludera avgifter och utgifter i samband med köpet av bostaden, förbättringar av bostaden och tillägg. Den resulterande ökningen av kostnadsbasen minskar därmed kapitalvinsten.

Dessutom kan kapitalförluster från andra investeringar användas för att kompensera kapitalvinsterna från försäljningen av din bostad. Stora förluster kan till och med överföras till senare skatteår. Låt oss utforska andra sätt att minska eller undvika kapitalvinstskatt vid försäljning av bostäder.

Använd 1031-utbyten för att undvika skatt

Husägare kan undvika att betala skatt på försäljningen av en bostad genom att återinvestera intäkterna från försäljningen i en liknande fastighet genom ett 1031-utbyte. Detta utbyte av likadana objekt – som fått sitt namn efter Internal Revenue Code Section 1031 – gör det möjligt att byta ut likadan egendom utan andra motprestationer eller likadan egendom inklusive andra motprestationer, t.ex. kontanter. 1031-utbytet gör det möjligt att skjuta upp skatten på vinsten från försäljningen av en fastighet, snarare än att eliminera den.

Ägare – inklusive företag, privatpersoner, truster, partnerskap och bolag med begränsat ansvar (LLC) – av investerings- och affärsfastigheter kan dra nytta av 1031-utbytet när de byter ut affärs- eller investeringsfastigheter mot likadana fastigheter.

Fastigheterna som är föremål för 1031-utbytet måste vara avsedda för affärs- eller investeringsändamål, inte för personligt bruk. Den part som deltar i 1031-utbytet måste skriftligen identifiera ersättningsfastigheter inom 45 dagar från försäljningen och måste slutföra utbytet mot en fastighet som är jämförbar med den som anges i meddelandet inom 180 dagar från försäljningen.

För att förhindra att någon utnyttjar 1031-utbytet och undantaget för kapitalvinster föreskrivs det i American Jobs Creation Act från 2004 att undantaget gäller om den utbytta egendomen har innehafts i minst fem år efter utbytet.

I ett memo från IRS förklaras hur försäljningen av ett andra hem kan skyddas från full skatt på kapitalvinster, men hindren är höga. Det måste vara en investeringsfastighet som byts ut mot en annan investeringsfastighet. Skattebetalaren måste ha ägt fastigheten i två hela år, den måste ha hyrts ut till någon till en skälig hyresnivå i minst 14 dagar under vart och ett av de två föregående åren, och den får inte ha använts för personligt bruk i 14 dagar eller 10 % av den tid den annars var uthyrd, beroende på vilket som är störst, under de föregående 12 månaderna.

Eftersom det kan vara en komplicerad process att genomföra ett 1031-utbyte finns det fördelar med att arbeta med ett välrenommerat 1031-utbytesföretag med full service. Med tanke på deras omfattning kostar dessa tjänster i allmänhet mindre än advokater som tar betalt per timme. Ett företag som har en etablerad erfarenhet av att arbeta med dessa transaktioner kan hjälpa dig att undvika kostsamma felsteg och se till att ditt 1031-utbyte uppfyller kraven i skattelagstiftningen.

Konvertera din andra bostad till din huvudbostad

Undantaget från kapitalvinster är attraktivt för många husägare, så mycket att de kanske försöker maximera användningen av det under hela sin livstid. Eftersom vinster på icke-huvudbostäder och hyresfastigheter inte har samma undantag har människor sökt efter sätt att minska sin kapitalvinstskatt vid försäljning av sina fastigheter. Ett sätt att åstadkomma detta är att omvandla en andrahandsbostad eller hyresfastighet till en huvudbostad.

En husägare kan göra sitt andra hem till sin huvudbostad i två år innan han eller hon säljer och dra nytta av IRS skattebefrielse för kapitalvinster. Det finns dock vissa villkor. Avdrag för avskrivningar på vinster som gjorts före den 6 maj 1997 kommer inte att beaktas i undantaget.

Enligt 2008 års skattelag om bostadsstöd kan en hyresfastighet som omvandlas till en huvudbostad endast få undantaget för kapitalvinster under den period då fastigheten användes som huvudbostad. Kapitalvinsterna fördelas på hela ägandeperioden. När den används som hyresfastighet faller den tilldelade delen under icke-kvalificerad användning och är inte berättigad till undantaget.

Hur avbetalningsförsäljning sänker skatten

Att göra en stor vinst vid försäljning av en investering är en dröm. Men motsvarande skatt på försäljningen kanske inte är det. För ägare av hyresfastigheter och andrahandsbostäder finns det ett sätt att minska skattepåverkan. För att minska den beskattningsbara inkomsten kan fastighetsägaren välja ett alternativ för avbetalningsförsäljning, där en del av vinsten skjuts upp över tiden. En specifik betalning genereras under den period som anges i avtalet.

Varje betalning består av kapital, vinst och ränta, där kapitalet representerar den icke beskattningsbara kostnadsbasen och räntan beskattas som vanlig inkomst. Den fraktionerade delen av vinsten kommer att resultera i en lägre skatt än skatten på en klumpsumma för återbetalning av vinsten. Hur länge fastighetsägaren har innehaft fastigheten avgör hur den beskattas: långsiktig eller kortsiktig kapitalvinst.

Hur man beräknar kostnadsbasen för en bostad

Kostnadsbasen för en bostad är vad du betalade (din kostnad) för den. Det inkluderar inköpspriset, vissa utgifter i samband med bostadsköpet, förbättringskostnader, vissa juridiska avgifter med mera.

Exempel: År 2010 köpte Rachel sin bostad för 400 000 dollar. Hon gjorde inga förbättringar och gjorde inga förluster under de 12 år som hon bodde där. År 2022 sålde hon bostaden för 550 000 dollar. Hennes kostnadsbas var 400 000 dollar och hennes beskattningsbara vinst var 150 000 dollar. Hon valde att utesluta kapitalvinsterna och var därför inte skyldig någon skatt.

Vad är justerad hemmabas?

Bostadens kostnadsbas kan förändras. Minskningar av kostnadsbasen sker när du får tillbaka din kostnad. Du köpte till exempel ett hus för 250 000 dollar och drabbades senare av en förlust till följd av en brand. Din hemförsäkring utfärdar en utbetalning på 100 000 dollar, vilket minskar din kostnadsbas till 150 000 dollar (250 000 dollar i ursprunglig kostnadsbas – 100 000 dollar i försäkringsersättning).

Förbättringar som är nödvändiga för att underhålla bostaden utan något mervärde, som har en livslängd på mindre än ett år eller som inte längre är en del av din bostad ökar inte din kostnadsbas.

På samma sätt kan vissa händelser och aktiviteter öka kostnadsbasen. Till exempel spenderar du 15 000 dollar för att bygga till ett badrum i ditt hem. Din nya kostnadsbas kommer att öka med det belopp som du spenderade för att förbättra ditt hem.

Bas när du ärver en bostad

Om du ärver en bostad är kostnadsbasen det verkliga marknadsvärdet (FMV) för egendomen när den ursprungliga ägaren dog. Säg till exempel att du får ett hus i arv som den ursprungliga ägaren betalade 50 000 dollar för. Huset värderades till 400 000 dollar vid den ursprungliga ägarens död. Sex månader senare säljer du huset för 500 000 dollar. Den skattepliktiga vinsten är 100 000 dollar (500 000 dollar försäljningspris – 400 000 dollar kostnadsbas).

FMV bestäms på den dag då överlåtaren avlider eller på den alternativa värderingsdagen om testamentsexekutorn lämnar in en deklaration för dödsboskatt och väljer den metoden.

Rapportering av intäkter från försäljning av bostäder till skattemyndigheten

Du måste rapportera försäljningen av en bostad om du har fått ett formulär 1099-S som redovisar intäkterna från försäljningen eller om det finns en icke-uteslutningsbar vinst. Formulär 1099-S är ett skatteformulär från IRS som rapporterar försäljning eller byte av fastigheter. Formuläret utfärdas vanligtvis av fastighetsmäklaren, avslutningsföretaget eller hypotekslånaren. Om du uppfyller IRS-kriterierna för att inte betala skatt på kapitalvinster vid försäljningen ska du informera din fastighetsmäklare senast den 15 februari efter det år då transaktionen ägde rum.

IRS beskriver vilka transaktioner som inte ska rapporteras:

  • Om försäljningspriset är 250 000 dollar (500 000 dollar för gifta personer) eller mindre och vinsten helt kan uteslutas från bruttoinkomsten. Husägaren måste också bekräfta att han eller hon uppfyller kravet på huvudbostad. Fastighetsmäklaren måste få ett intyg om att dessa intyganden är sanna.
  • Om överlåtaren är ett företag, en regering eller en statlig sektor eller en överlåtare med undantag för volymöverlåtelse (någon som har eller kommer att sälja 25 eller fler rapporteringsskyldiga fastigheter till 25 eller fler parter).
  • Icke-försäljning, t.ex. gåvor
  • En transaktion för att uppfylla ett lån med säkerhet.
  • Om den totala ersättningen för transaktionen är 600 dollar eller mindre, vilket kallas en de minimis-överföring.

Särskilda situationer: Skilsmässa och militär personal

Att skilja sig eller bli förflyttad på grund av att man är militär personal kan komplicera en skattebetalares möjligheter att kvalificera sig för användningskravet för undantag från kapitalvinstskatt vid försäljning av bostäder. Lyckligtvis finns det överväganden för dessa situationer.

Skilsmässa

Vid en skilsmässa kan den make som får äganderätten till en bostad räkna de år då bostaden ägdes av den tidigare maken för att uppfylla kravet på användning. Även om den som tilldelas äganderätten till huset kan nyttjandekravet inkludera den tid som den tidigare maken bor i huset fram till försäljningsdagen.

Militärpersonal och vissa regeringstjänstemän

Militärer och vissa statstjänstemän med förlängd tjänstgöring och deras makar kan välja att skjuta upp kravet på fem år i upp till tio år under tjänstgöring. I princip gäller att så länge militärmedlemmen använder bostaden i två av 15 år kan han eller hon få undantaget för kapitalvinster (upp till 250 000 US-dollar för ensamstående skattebetalare och upp till 500 000 US-dollar för gifta skattebetalare som deklarerar tillsammans).

Kan försäljning av bostäder vara skattefri?

Ja, försäljning av bostäder kan vara skattefri om villkoren för försäljningen uppfyller vissa kriterier:

  • Säljaren måste ha ägt bostaden och använt den som sin huvudbostad under två av de senaste fem åren (fram till dagen för köpet). De två åren behöver inte vara på varandra följande för att vara kvalificerade.
  • Säljaren får inte ha sålt en bostad under de senaste två åren och hävdat undantaget från skatt på kapitalvinster.
  • Om kapitalvinsterna inte överstiger tröskelvärdet för uteslutning (250 000 dollar för ensamstående och 500 000 dollar för gifta personer som deklarerar tillsammans) behöver säljaren inte betala skatt på försäljningen av sitt hus.

Hur undviker jag att betala skatt när jag säljer mitt hus?

Det finns flera sätt att undvika att betala skatt när du säljer ditt hus. Här är några:

  • Kompensera dina kapitalvinster med kapitalförluster. Kapitalförluster från tidigare år kan överföras för att kompensera vinster under kommande år.
  • Använd Internal Revenue Service (IRS) undantag för primärt boende, om du är kvalificerad. För ensamstående skattebetalare kan du utesluta upp till 250 000 dollar av kapitalvinsterna, och för gifta skattebetalare som deklarerar gemensamt kan du utesluta upp till 500 000 dollar av kapitalvinsterna (vissa begränsningar gäller).
  • Om bostaden är en hyres- eller investeringsfastighet kan du använda ett 1031-utbyte för att rulla intäkterna från försäljningen av fastigheten till en liknande investering inom 180 dagar.

Hur mycket skatt betalar jag när jag säljer mitt hus?

Hur mycket skatt du betalar beror på storleken på vinsten från försäljningen av ditt hus och på din skatteklass. Om din vinst inte överskrider undantagsbeloppet och du uppfyller IRS riktlinjer för att göra anspråk på undantagsbeloppet är du inte skyldig något. Om din vinst överstiger uteslutningsbeloppet och du tjänar mellan 44 626 och 492 300 dollar (2023 års skattesats) är du skyldig en skatt på 15 % (baserat på status som ensamstående deklarant) på vinsten.

Måste jag rapportera försäljningen av min bostad till skattemyndigheten?

Det är möjligt att du inte behöver rapportera försäljningen av din bostad om inget av följande stämmer:

  • Du har en skattepliktig vinst från försäljningen av din bostad som inte kan uteslutas (mindre än 250 000 US-dollar för ensamstående skattebetalare och mindre än 500 000 US-dollar för gifta skattebetalare som deklarerar tillsammans).
  • Du har fått ett formulär 1099-S som redovisar intäkter från fastighetstransaktioner.
  • Du vill rapportera vinsten som skattepliktig, även om hela eller en del av den faller inom ramen för riktlinjerna för uteslutning.

Betalar du skatt på kapitalvinster när du säljer ett andrahandsboende?

Eftersom skattemyndigheten endast tillåter undantag från kapitalvinstskatt på en huvudbostad är det svårt att undvika kapitalvinstskatt på försäljningen av en andra bostad utan att omvandla bostaden till din huvudbostad. Detta innebär att du måste följa regeln om två på fem år (du bodde i det under sammanlagt två av de senaste fem åren). Enkelt uttryckt kan du bevisa att du tillbringade tillräckligt mycket tid i en bostad för att den ska räknas som din huvudbostad.

Om en av bostäderna i första hand var en investering är den inte inställd på att vara den bostad som berättigar till skattebefrielse.

Gränsdragningen mellan investeringsfastigheter och semesterfastigheter går så här: Det är en investeringsfastighet om skattebetalaren har ägt fastigheten i två hela år, den har hyrts ut till någon för en skälig hyreskostnad i minst 14 dagar under vart och ett av de två föregående åren, och den kan inte ha använts för personligt bruk i 14 dagar eller 10 % av den tid som den annars var uthyrd, beroende på vilket som är störst, under de föregående 12 månaderna.

Om du eller din familj använder bostaden i mer än två veckor per år kommer den sannolikt att betraktas som personlig egendom, inte som investeringsobjekt. Detta gör att den är föremål för skatt på kapitalvinster, precis som alla andra tillgångar utom din huvudbostad.

Betalar du kapitalvinster om du förlorar pengar på en bostadsförsäljning?

Du kan inte dra av förlusterna på en primärbostad och du kan inte heller behandla dem som kapitalförluster i din skatt. Du kan dock göra det på investeringsobjekt eller hyresobjekt.

Tänk på att vinster från försäljningen av en tillgång kan kompenseras med förluster från andra tillgångsförsäljningar upp till 3 000 dollar eller din totala nettoförlust, och sådana förluster kan vara berättigade att överföras till efterföljande skatteår.

Om du säljer under marknadsvärdet till en släkting eller vän kan transaktionen innebära att mottagaren måste betala skatt på skillnaden, vilket skatteverket kan betrakta som en gåva. Kom också ihåg att mottagaren ärver din kostnadsbas för att fastställa eventuella kapitalvinster när de säljer den, så mottagaren bör vara medveten om hur mycket du betalade för den, hur mycket du lade ner på förbättringar och eventuella försäljningskostnader.

Rådgivare Insight

Kimerly Polak Guerrero, CFP
Polero ICE Advisers, New York, N.Y.

Förutom undantaget på 250 000 dollar (eller 500 000 dollar för ett par) kan du också dra av hela din kostnadsbas i fastigheten från försäljningspriset. Din kostnadsbas beräknas genom att börja med det pris du betalade för bostaden och sedan lägga till köpkostnader, såsom slutkostnader, titelförsäkring och eventuella avvecklingsavgifter.

Till denna siffra kan du lägga kostnaden för eventuella tillägg och förbättringar som du gjort med en användbar livslängd på över ett år.

Slutligen lägger du till dina försäljningskostnader, som mäklarprovisioner och advokatkostnader, samt eventuella överföringsskatter som du ådragit dig.

När du har räknat ihop kostnaderna för att köpa, sälja och förbättra fastigheten kommer din kapitalvinst vid försäljningen troligen att vara mycket lägre – tillräckligt för att du ska kunna omfattas av undantaget.

Slutsatser

Skatterna på kapitalvinster kan vara betydande. Lyckligtvis ger skattebetalarnas skattelättnadslag från 1997 en viss lättnad för husägare som uppfyller vissa IRS-kriterier. För ensamstående skattskyldiga kan upp till 250 000 dollar av kapitalvinsterna undantas, och för gifta skattskyldiga som deklarerar tillsammans kan upp till 500 000 dollar av kapitalvinsterna undantas. För vinster som överstiger dessa tröskelvärden tillämpas kapitalvinstskattenivåer.

Det finns undantag för vissa situationer, t.ex. skilsmässa och militär utplacering, samt regler för när försäljningar måste rapporteras. Om du förstår skattereglerna och håller dig uppdaterad om skatteändringar kan du förbereda dig bättre inför försäljningen av din bostad. Och om du är på marknaden för ett nytt hem bör du överväga att jämföra de bästa bolåneräntorna innan du ansöker om ett lån.